租金上涨，闲置店铺增加，曼哈顿房东们陷入困境

全球租金最贵的商业地段之一、纽约曼哈顿第五大道的不少房东正陷于困境，随着租金的上涨，零售商们似乎不那么愿意在这里租房子了。

根据 Cushman＆Wakefield（高纬环球）公司的数据，奢侈品零售商 Saks Fifth Avenue 和 Tiffany＆Co. 的旗舰店所在大厦的可使用率在第三季度上升到 15.9％，高于一年前的 10％，也超过了之前的峰值——2014年第四季度的 11.3％。

租金不断上涨

不仅仅第五大道闲置店面在增加，整个曼哈顿亦是如此。电子商务飞速成长，奢侈品需求减少，美元升值导致游客购物减少。 CBRE 集团副总裁 Richard Hodos 表示，在过去五年中，商业地产租金水平随着物业升值而水涨船高，超过了商品销售的增长，零售商也很难在多数门保持盈利。

Richard Hodos说：“房地产交易是基于实现更高的租金，没有人在意零售商能否承受的起。 在某些情况下，租金需要下降 30％或以上，租金才能达到零售商能够接受的水平。

房地产公司 Reis的数据显示，2016年，280家大型品牌零售店的关闭，影响了共计 1280万平方英尺（约合120万平方米）购物中心和其他类型的购物场所。另一个房地产研究公司 Green Street Advisors 预测，未来十年内，美国全国几百家商场将停止运营。

购物者继续将其消费从实体商店转变到移动端。 根据研究公司 eMarketer 的数据，今年美国在线销售额预计将达到 3980亿美元，比 2015年增长 16％。

第五大道第 49街区到第 60街区的租金是世界上最高的地段，平均每平方英尺租金为 3213美元，而2011年时还只有 2075美元，Cushman 数据显示。 在时代广场地区，租金为每平方英尺 2,104美元，四年内翻了三番。

零售商试图减少租金支出

商业地产的可使用率考虑了正在空置的面积以及计划在租赁到期时离开的商家所占用的面积。  Cushman 执行董事 Steve Soutendijk 表示，很多零售商在过去几年里以高价签订租约，正在寻求新租户分租他们的空间。他说：“在市场最热时签署协议的租户正在寻求减少他们的租金支出。”

据一位熟悉这项计划的人士介绍，在距离中央公园两个街区，麦迪逊大道 667号，有一栋 24层高的塔楼， 轻奢品牌 Michael Kors 正试图转租该建筑底部约5,000平方英尺的零售空间。 《纽约时报》曾报道，这间层高 7米的门店在 2012年开业，是 Michael Kors 最大的门店。四年后，Michael Kors 有意转租给他人，而租约要 2023年才到期。Michael Kors 的房东 Hartz 集团公司的代表对此消息不予置评。

Cushman 的 Soutendijk 表示，房东开始降低他们的租金。 Cushman数据显示，在曼哈顿一些主要购物区（包括Soho和时代广场）的租金在2016年下降。Soutendijk说：“我认为很多业主都有思想准备，每个人都明白市场上有太多的房产，供过于求。”

在近期购买房地产的买家可能没有太多的机动空间。 根据 Jones Lang LaSalle 公司零售经纪公司副董事长 Patrick Smith的说法，为了支付房产的成交价格（以及为收购提供资金的债务），业主可能仍希望按高价收取租金。

未来大趋势

有些房产即使空置一段时间也不要紧。 Thor Equities 和 General Growth Properties Inc.（美国购物中心的第二大所有者）在 2014年合作购买了第五大道 530号建筑。在电话会议期间，General Growth 首席执行官 Sandeep Mathrani 强调，大型空置区能够吸引新零售商。

一位不愿意透露姓名的人士指出，被收购之后，这份地产没有签订新的租赁协议，但有三个租户十分接近签订协议。 他表示，未来的重点是在健康美容和体育用品业务，并且支付的租金可能会低于预期。

Thor 和 General Growth 的代表拒绝对此不予置评。该建筑坐落在第 44街区和第 45街区之间，位于第五大道最受欢迎的地址以南。 Cushman 数据显示，该地区的可使用率上升到 29％。

Patrick Smith 认为，曼哈顿的空置店面最终还是会租的出去。不过这些房产的用途可能会改变，更多地关注体验而不仅仅是商品 。例如 Lululemon Athletica 在其商店提供瑜伽课 。 不过纽约依然是全球零售商和购物者的聚集地。

Patrick Smith 说道：“在很长一段时间内，第五大道一直是纽约购物中心，未来能够延续这一态势吗？ 答案是肯定的，但会和以前一样吗？那倒未必。”