投资人如何从垂死的购物中心身上赚钱：低价买进，降低租金，改造购物环境

美国零售行业目前的大环境十分恶劣，大量的购物中心的客流量都出现了严重下滑，销售陷入泥潭。在大部分运营商和投资人都将目光转向了表现较好的购物中心时，也有一些公司选择反其道而行之，专门收购那些陷入低迷的购物中心，并帮助它们重新焕发活力。

“很多购物中心之所以表现不佳，是因为他们缺乏资金。同时，随着（购物中心内）大量百货公司的关闭，大型购物中心运营商开始将资源转向旗下最有潜力的资产，让这些被边缘化的购物中心资金更加匮乏。最终，无法取得贷款的购物中心所有人只能选择低价出售，或是被迫关门。”CBRE Group 的 National Retail Investment Group 执行副总裁 George Good 表示：“这就是一种恶性循环。”

但是，很多投资人和运营商也在这一片绝望中看到了机会，他们用极低的价格收购这些表现糟糕的资产，并依靠低价格带来的优势，对其进行改造。达拉斯投资公司Cypress Equities 的CEO Maguire 表示：我们认为，目前市面上有100到200家左右的购物中心适合进行改造，有机会从疲软中恢复过来。”

位于纽约 Kingston 的 Hudson Valley Mall 占地76.5万平方英尺，虽然外表看上去依然光鲜，但是情况却早已陷入谷底。过去的两年里，包括 JC Penney and Co.和Macy’s 在内，众多百货零售商纷纷离场。除了主力店以外，购物中心内部的零售空间有33%处于空置状态。

就在 2010年， Hudson Valley Mall 的估值还高达 8700万美元，而去年1月，购物中心运营商Hull Property Group 仅仅以940万美元的价格便买下了这座购物中心。Hull Property Group 目前在美国拥有29家购物中心，在低价收购这些处境低迷的购物中心之后，他们会采取多种策略来帮助他们复苏，比如与当地政府在税率方面进行谈判，拆除冗余的空间和改变当地消费者对购物中心的印象等。

由于收购价格极低，Hull拥有充裕的资金来改善购物中心的外观，比如增高天花板，去除店内的小型建筑，让消费者可以拥有更好的视野，增加购物中心内部的开阔感等。其他的常见的方法还包括用石膏板遮住空置的门店，停止与低档品牌合作，以吸引更多高消费客户群体等。

Hull 认为，目前美国的购物中心数量过多，只有吸引到高消费人群，才能在当前恶劣的环境中生存下去。对于建成时间较长的购物中心来说，他们悠久的历史也带来了一定的优势。因为建成时间早，它们普遍处于非常有利的地段。虽然电商变得愈发流行，但是人们依然会选择前往购物中心，享受购物带来的社交体验，尤其是对于郊区的居民来说。

投资公司 RockStep Capital 的总裁 Andy Weiner 用2800万美元的价格，收购了位于密西西比州的购物中心 Bonita Lakes Mall，后者的建造成本就高达8500万美元。在过去的20年里，Weiner 收购的购物中心总面积达到600万平方英尺，他表示，他的任务是“让美国的小镇变得更好。”他的公司正在努力帮助Bonita Lakes Mall重现生机，采取了包括升级购物中心内的电影院，引入非传统的品牌，比如社区大学和政府办公室等措施，以增加客流量。

Weiner 认为，低廉的租金可以在长期上为他带来很大的优势。他说道：“因为收购价格很低，因此我们可以提供更低的租金，不但跟容易吸引到零售商，也让他们更加容易盈利。”

在过去的五年里，随着零售行业环境的恶化，纽约不动产公司 Time Equities Inc. 开始进行逆向投资，从在 2010年收购了首家濒临破产的购物中心至今，公司收购的购物中心数量已经达到了五家，预计将在2017年年底增加到10家。与其他公司类似，Time Equities也会对购物中心进行小规模的改在，以提升其吸引力，比如更换旧的标志，改善厕所等公共设施等。

当然，并非所有购物中心都可以通过小规模的改造来获得新生。对于一些位于零售竞争更加激烈的地区的购物中心，运营商也会采取更加激进的措施，比如将其改造成办公楼医疗中心或是酒店等。

（消息来源：彭博社）

（图片来源：彭博社）