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投资人如何从垂死的购物中心身上赚钱:低价买进,降低租金,改造购物环境

记者
华丽志LUXE.Co
发布日期
today 2017年2月28日
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美国零售行业目前的大环境十分恶劣,大量的购物中心的客流量都出现了严重下滑,销售陷入泥潭。在大部分运营商和投资人都将目光转向了表现较好的购物中心时,也有一些公司选择反其道而行之,专门收购那些陷入低迷的购物中心,并帮助它们重新焕发活力。

“很多购物中心之所以表现不佳,是因为他们缺乏资金。同时,随着(购物中心内)大量百货公司的关闭,大型购物中心运营商开始将资源转向旗下最有潜力的资产,让这些被边缘化的购物中心资金更加匮乏。最终,无法取得贷款的购物中心所有人只能选择低价出售,或是被迫关门。”CBRE Group 的 National Retail Investment Group 执行副总裁 George Good 表示:“这就是一种恶性循环。”

但是,很多投资人和运营商也在这一片绝望中看到了机会,他们用极低的价格收购这些表现糟糕的资产,并依靠低价格带来的优势,对其进行改造。达拉斯投资公司Cypress Equities 的CEO Maguire 表示:我们认为,目前市面上有100到200家左右的购物中心适合进行改造,有机会从疲软中恢复过来。”

位于纽约 Kingston 的 Hudson Valley Mall 占地76.5万平方英尺,虽然外表看上去依然光鲜,但是情况却早已陷入谷底。过去的两年里,包括 JC Penney and Co.和Macy’s 在内,众多百货零售商纷纷离场。除了主力店以外,购物中心内部的零售空间有33%处于空置状态。

就在 2010年, Hudson Valley Mall 的估值还高达 8700万美元,而去年1月,购物中心运营商Hull Property Group 仅仅以940万美元的价格便买下了这座购物中心。Hull Property Group 目前在美国拥有29家购物中心,在低价收购这些处境低迷的购物中心之后,他们会采取多种策略来帮助他们复苏,比如与当地政府在税率方面进行谈判,拆除冗余的空间和改变当地消费者对购物中心的印象等。





由于收购价格极低,Hull拥有充裕的资金来改善购物中心的外观,比如增高天花板,去除店内的小型建筑,让消费者可以拥有更好的视野,增加购物中心内部的开阔感等。其他的常见的方法还包括用石膏板遮住空置的门店,停止与低档品牌合作,以吸引更多高消费客户群体等。

Hull 认为,目前美国的购物中心数量过多,只有吸引到高消费人群,才能在当前恶劣的环境中生存下去。对于建成时间较长的购物中心来说,他们悠久的历史也带来了一定的优势。因为建成时间早,它们普遍处于非常有利的地段。虽然电商变得愈发流行,但是人们依然会选择前往购物中心,享受购物带来的社交体验,尤其是对于郊区的居民来说。

投资公司 RockStep Capital 的总裁 Andy Weiner 用2800万美元的价格,收购了位于密西西比州的购物中心 Bonita Lakes Mall,后者的建造成本就高达8500万美元。在过去的20年里,Weiner 收购的购物中心总面积达到600万平方英尺,他表示,他的任务是“让美国的小镇变得更好。”他的公司正在努力帮助Bonita Lakes Mall重现生机,采取了包括升级购物中心内的电影院,引入非传统的品牌,比如社区大学和政府办公室等措施,以增加客流量。

Weiner 认为,低廉的租金可以在长期上为他带来很大的优势。他说道:“因为收购价格很低,因此我们可以提供更低的租金,不但跟容易吸引到零售商,也让他们更加容易盈利。”

在过去的五年里,随着零售行业环境的恶化,纽约不动产公司 Time Equities Inc. 开始进行逆向投资,从在 2010年收购了首家濒临破产的购物中心至今,公司收购的购物中心数量已经达到了五家,预计将在2017年年底增加到10家。与其他公司类似,Time Equities也会对购物中心进行小规模的改在,以提升其吸引力,比如更换旧的标志,改善厕所等公共设施等。

当然,并非所有购物中心都可以通过小规模的改造来获得新生。对于一些位于零售竞争更加激烈的地区的购物中心,运营商也会采取更加激进的措施,比如将其改造成办公楼医疗中心或是酒店等。

(消息来源:彭博社)

(图片来源:彭博社)

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