去年全球高净值人士财富缩水10.1万亿美元，奢侈品投资指数跑赢大市｜Knight Frank全球财富报告

3月1日，总部位于英国伦敦的全球房地产咨询公司 Knight Frank（莱坊）发布了长达68页的第17版《财富报告》，亮点如下：
去年高净值人士财富缩水，但将在2023年扩大投资组合
私人投资占主导地位，美国城市最具吸引力
奢侈品投资指数跑赢大市，艺术品和老爷车收藏涨幅亮眼，64% 中国大陆投资者看好 NFT 投资
优质国际住宅指数（PIRI 100）仍强劲，迪拜成超高净值人群第二寓所中心
富人对豪华住宅物业兴趣不减
疫情推升对流动的渴望，政府发力捕获“自由财富”
环境变动推动投资行为，迎来全新投资机会
2023年迪拜房价涨幅或将领先，全球住宅买家面临规则变动

Knight Frank 全球研究主管兼报告主编 Liam Bailey 在报告中表示，2022年，乌克兰危机加剧了欧洲能源危机，并加剧了本已飙升的通货膨胀，导致出现了历史上全球利率最大幅度的上行运动之一，经济状况被《柯林斯英语词典》称为“永久危机”，但现在“是时候超越‘永久危机’了……随着今年晚些时候利率转向的临近，我们相信市场情绪将迅速转变，投资者需要做好准备，以利用全球房地产市场出现的非常切实的机会。”

去年高净值人士财富缩水，但将在2023年扩大投资组合
报告显示，充满挑战的市场意味着去年大多数超高净值人群（UHNWI）的财富缩水，他们的总财富缩水了10%（约10.1万亿美元）。欧洲超高净值人群的财富缩水情况最为严重，平均下降17%；而非洲的超高净值人群表现出最大的韧性，仅下降5%。

不过，69%的富有投资者预计他们的投资组合今年会增长，他们的信心受到资产再定价、感知到的价值机会和预期的经济反弹的推动。高净值人群脉搏调查表明，房地产持有量可能会增加。无论是为了对冲通胀风险、分散投资，还是为了在不确定时期获得好处，三分之一的高净值人士正在寻求增持住宅资产，而28%的高净值人士将寻求增持商业地产。

同时，投资者的投资策略将有所改变，31%的受访者表示，新创造的财富的投资目的为资本增长，26%的受访者表示目的为资本保值，23%的受访者表示目的为创收。

此外，报告预计投资配置将有所增加，近三分之一的投资者希望通过房地产投资来对冲通胀风险和分散投资，29%的投资者将减少债务规模。报告表示，“财富保全、避险资本外逃和供应限制在推动（房地产）主要价格增长方面发挥了作用，疫情后价格继续飙升。”

私人投资占主导地位，美国城市最具吸引力
债务成本上升和不确定性的加剧，导致投资者在去年下半年撤离。机构在2022年将房地产投资减少了28%，而私人资本投资仅下降了8%。在所有1.1万亿美元投资中，私人资本的投资比例达到了创纪录的41%，占据主导地位。其中，私人投资的主要方向包括：住宅（43%）、办公室（18%）和物流（15%）。

美国、英国、德国、加拿大和法国是去年私人资本的首选目标市场。然而，在前10大投资目的地中，英国和法国是唯一私人投资总额同比增长的国家：英国增长1%至146亿美元，而法国增长21%至122亿美元，其经济具有弹性，与欧洲其他国家相比通胀水平相对较低。

2022年，美国城市仍是私人买家的购买目标地。在最吸引私人资本投资的城市中，美国大都市占了总数的67%，巴黎是唯一一个进入这一榜单前10名的非美国城市。虽然伦敦在2022年以私人投资总额（跨境和国内投资）排名第11位，但以25亿美元的跨境私人资本投资排名第一，占全球跨境私人投资总额的15%。

去年，来自美国的私人投资者是最大的资本来源，投资了3020亿美元，超过商业房地产投资总额的四分之一，占私人投资的66%。然而，来自美国私人买家的投资同比下降了3%。在去年的十大私人资本来源地中，只有来自法国和中国大陆的投资者在2022年增加了投资，分别比前一年增长27%和25%，达到138亿美元和63亿美元。

艺术品和老爷车收藏涨幅亮眼，64%中国大陆投资者看好 NFT 投资
此外，报告还提到，尽管经济前景堪忧，但热情投资依然高涨。随着对奢侈品收藏品的持续热情，追踪了10项“激情投资（investments of passion）”价值的 Knight Frank 奢侈品投资指数（KFLII）在2022年上涨了16%，轻松跑赢通货膨胀，表现优于大多数主流投资类别。

该指数经过加权，反映了每个成分的“可收藏性”，其中一半的资产在去年实现了两位数的增长。艺术品和经典老爷车分别以29%和25%的涨幅位居榜首，这主要得益于创纪录的销售额及一些收藏品的上市。

针对艺术品类别的表现，艺术市场研究公司（Art Market Research）的 Sebastian Duthy 表示，这种表现在很大程度上由超级富有的收藏家为博物馆级艺术品支付的高昂价格推动：包括已故的微软公司联合创始人 Paul Allen 和美国投资人 Anne Bass 在内的几位个人收藏品的销售额超过了25亿美元，2021年的收藏销售额翻了一番多。“由于来自知名收藏家，蓝筹（blue-chip works）作品经常打破拍卖记录，去年也不例外，有五件作品的成交价超过了1亿美元。”

经典老爷车去年25%的涨幅是过去九年来最为强劲的。价值1.43亿美元的 1955年产梅赛德斯-奔驰 300 Uhlenhaut Coupé 车型创造了有史以来最昂贵的汽车销售新纪录。报告称，在新冠疫情导致许多销售推迟之后，高端收藏家又回到了市场。不过，报告也提醒，“不要依赖汽车来对冲通胀，总体而言，经典老爷车市场与其他市场没有正负相关关系，通常按自己的节奏前进的。这也是许多收藏家觉得很有吸引力的一个特点。”

手表在2022年的 KFLII 涨幅排名第三，增长18%。“2022年，前三大拍卖行的手表市场增长了33%，总额达到4.75亿英镑。其中有40块手表的售价超过了100万英镑，数量较前一年多了12块。”不过，他补充称，该市场正由少数表款主导。“看看任何拍卖目录，你会发现在过去五年里，只有三款主导：百达翡丽（Patek Philippe）的 Nautilus，爱彼（Audemars Piguet）的 Royal Oak 和劳力士（Rolex）的 Daytona。虽然这些手表极大地促进了二级市场的销售，但对于那些表示无法满足需求的品牌来说，这是一个日益严重的问题。”

去年，葡萄酒指数录得10%的可观增长，但低于2021年16%的增长。数据提供商 Wine Owners 的 Nick Martin 表示，“这是因为我们的一些指数表现最好的葡萄酒终于达到了峰值。过去五年里，勃艮第葡萄酒的价格上涨了80%以上。”同时，虽然珍罕威士忌（rare whiskies）去年仅实现了3%的增长，但早期收藏者对其373%的10年期回报率感到满意。数据专家在报告中表示，“价值超过5000英镑的葡萄酒市场已经明显减弱。随着价格上涨，投机者进入市场只是为了倒卖瓶子，这最终是不可持续的。”

NFTs 在2021年是艺术界的热门话题，CryptoPunk 和 Bored Ape Yacht Club 系列等 NFT 数字图像常以数百万美元的高价出售。谈及 NFT，高净值受访者的观点不一：约三分之一的受访者认为 NFT 仍有潜力；但同样数量的人表示他们一直对此持怀疑态度，一些最知名的收藏家也承认，他们购买的许多 NFT 可能毫无价值。有趣的是，来自中国大陆的受访者更为乐观，有64%的受访者对 NFT 收藏持积极态度。

根据 CryptoSlam 的数据，去年，买家仍然购买了价值约16亿美元的 Bored Apes（无聊猿），绝大多数交易发生在1月至5月之间。到2022年底，随着 Sam Bankman-Fried 等加密货币布道者的走下神坛以及比特币和其他加密货币的暴跌，这个萌芽阶段的行业已出现动摇。以太币的起始价格从4月份42.9万美元的价值峰值下降至11月份低于6万美元的低点。同时，也有证据表明，一些最高水平的 NFT 价格并非真实交易。艺术市场研究分析师 Sebastian Duthy 表示，尽管二级市场上关于 NFTs 的证据仍然很少，但过去两个季度售出的可比作品显示，其价值下降了约50%。

不过，CADAF（the Crypto and Digital Art Fair，加密和数字艺术博览会）联合创始人兼首席执行官、艺术和科技教育平台 New art Academy 的创始人Elena Zavelev 表示：“我相信区块链技术和数字艺术将会继续发展”。

在 ArtTactic and Cultural Comms 出版的《收藏品洞察报告》（Collectibles Insights Report）中，Zavelev 谈到了 NFT 的未来，“我们可以期待更多的实验和内在艺术价值（intrinsic artistic value）进入市场，我也希望少些猜测，多关注实质。”

MDRxTech 的技术顾问 Tom Grogan 认为，NFT 最终将被视为艺术家的另一种媒介。“我对 NFT 市场最深切的希望是，在（未来）10年的时间里，没有人知道区块链是什么，没有人知道 NFT 是什么，没有人记得加密（crypto），但我们在日常技术堆栈中（能够）无缝地使用它们。”

PIRI 100指数仍强劲，迪拜成超高净值人群第二寓所中心
Knight Frank 的优质国际住宅指数 (PIRI 100) 追踪了100个主要城市、阳光和滑雪地点的价格表现。指数证实，尽管去年平均豪宅价格增长放缓至5.2%，但全球17%的超高净值人士在2022年购房，这仍是有记录以来第二强劲的年份。

2022年，100个追踪地点中的85个地点的价格录得正增长或持平价格增长。美洲 (7%) 以微弱优势击败欧洲、中东和非洲（6.5%），成为表现最好的地区，亚太地区为6.1%。同时，得益于更新的签证计划，迪拜连续第二年领先，巩固了其作为全球超高净值人士第二寓所中心（second home hub）的地位。房价飙升的其他主要市场包括：同比增长27.6%的阿斯彭，同比增长25%的沙特阿拉伯首都利雅得，同比增长22.8%的东京和同比增长21.6%的迈阿密。

不过，在疫情中领先的市场出现了大幅逆转，在2022年的价格跌幅最大：新西兰首都及第二大城市惠灵顿房价同比下降24%，奥克兰房价同比下降19%，斯德哥尔摩房价同比下降8%，温哥华房价同比下降7%，首尔房价同比下降5%。

财富保值、混合工作（hybrid working）和提前退休主题支撑了度假市场，度假村价格跑赢大市。追踪房产中，位于阳光充足的沿海和乡村地区的房产平均价格上涨 8.4%，紧随其后的是位于滑雪胜地的房产，均价上涨 8.3%。

富人对豪宅物业兴趣不减
报告表示，“尽管经济逆风和不确定性不断增加，但世界富人一直致力于豪华住宅物业。”

2022年，1000万美元以上超级豪宅（Super-prime）的销售数量较2021年的销售总量有所下滑，但仍比2019年高出49%。在销售数量方面，纽约、洛杉矶和伦敦名列前茅，纽约以244套的数量位居榜首，洛杉矶和伦敦分别为225套和223套。

排名前10的其他城市还包括新加坡、佛罗里达州棕榈滩、日内瓦、悉尼、巴黎等，共1392套的销售数量较2021年创纪录的2076笔交易有所下降，但较2019年新冠疫情前数据增长了49%。

同时，伦敦和纽约还领先整个2500万美元以上顶级豪宅（Ultra-prime）销售市场，伦敦顶级豪宅的销售额较2021年增长26%达2014年以来的最高水平，而纽约的这一数据较上一年下降了35%。排名第三的是洛杉矶，有39处顶级房产出售。紧随其后的是中国香港，即使在房地产市场动荡的一年中，出售顶级豪宅数量也达28套。排名随后的是23处出售的迈阿密。

报告还评估了全球住宅市场的前景以及影响其发展的趋势。随着房主对不断变化的宏观经济形势进行评估，形势正在逆转，房地产市场正在重新调整，扩大全球吸引力和可及性是关键。

Knight Frank 预计，在追踪的25个城市中，2023年豪宅价格平均将上涨2%，仅略低于去年同期预计的2.7%。美国迈阿密和洛杉矶分列第二和第三，这两个市场仍受益于疫情后人们对生活方式的重新评估。

经济放缓远非均匀进行的。一些城市的房价年涨幅将转为个位数，而另一些城市将出现负增长。然而，在所追踪的25个城市中，仍预计有15个高档住宅的价格将在2023年上涨，低于一年前的18个。前十名中有六个被欧洲城市占据，这些城市拥有国内资本外逃的避风港和强劲的海外需求，因为欧元疲软是市场的主要驱动因素。

疫情推升对流动的渴望，政府发力捕获“自由财富”
报告显示，新冠带来的一大影响是人们对流动性的渴望大幅增长。13%的超高净值人士计划获得第二本护照或国籍，财富和人才正趋于流动。“数字游民”给出境国家、目的地市场和税收系统、住宅租赁需求和办公需求带来的繁荣才刚刚开始。

同时，政府想要捕获“自由财富”的竞争正在白热化。FragomenUK 的管理合伙人 Nadine Goldfoot 表示，被动投资已经过时，主动投资正在兴起，同时需求的转变已反映在政府目标的变化上：全球金融危机爆发后，西班牙和葡萄牙等市场的房地产泡沫破裂，刺激了以房地产为主导的投资者签证计划。随着市场的增强，各国正在将重点转向促进创造就业、创新和创业活动的计划。

虽然 Tier 1 投资者签证的关闭削弱了英国的吸引力，但教育和生活方式仍是其优势之一。英国拥有世界上最重要的私立学校及世界一流的大学集群。报告表示，由教育驱动的跨境移民是“粘性”的：它往往会导致孩子们在当地建立人际网络，并带来更长期的投资结果，“超高净值人士总是需要真正的海外住所，但最大的要求是在主要发达市场居住”。

同时，虽然税收政策很少是超高净值人士决定居留权的主要因素，但围绕非居民身份接受度等问题持续存在的不确定性，也将削弱人们对英国的信心。

与此同时，尽管英国、欧盟(EU)和美国仍吸引着相当数量的全球自由流动的富裕居民，其他国家也在更努力地吸引财富流入，西方投资者的签证选择正在增多。

意大利针对富有的外国居民的单一税计划取得了成功；土耳其的申请激增；迪拜、新加坡和香港的申请也趋于灵活：迪拜制定的务实计划吸引富裕居民，黄金签证使得长期居住成为可能；新加坡正在制定一个非常有吸引力的税收和监管框架，落地新加坡的家族理财办公室的数量增长了7倍。以上均表明，在增加税收收入和增加外来经济投资方面，这些计划实施得当的国家可能会取得胜利。

环境变动推动投资行为，迎来全新投资机会
投资标准、融资和市场趋势的变化将推动投资者行为。在高净值富人的投资决策中，ESG（Environment, Social and Governance）中的 E（即环境因素）主导着投资者的思维：例如，在资金缺口不断扩大的情况下，再融资将推动债务基金增长；食品杂货市场（Grocery market）的混乱意味着仅在英国，就需要1000万平方英尺的“最后一英里”物流空间；中国重新开放意味着英国、美国、澳大利亚和加拿大的学生住宿需求将会增加……

随着疫情逐渐结束，疫情带来的封锁、机场关闭及其对旅游和商业活动等的影响将暂告一段落。Knight Frank 利用全球100个最大机场枢纽的航班连接数据进行的可视化分析指出了哪些城市作为全球枢纽正变得越来越重要或不那么重要。

最明显的变化在于中国城市的中心地位急剧减弱，不过，随着1月中国的重新开放，数据或将会有较大改变。巴黎从第五位滑落至第六位；伊斯坦布尔的崛起表明了土耳其的战略重要性；迪拜作为全球中心不懈崛起，从2020年的第二名上升至2022年与伦敦并列第一；新加坡进入了前十名。

同时，在未来一年，19%的超高净值人士打算直接投资于可产生收益的房地产，13%的人打算采取间接方式进行该类投资。就需求行业而言，医疗保健行业保持领先，其次是物流、办公和住宅。根据 Knight Frank 对跨境配置的预测，未来一年，办公室（offices）将处于领先地位，而伦敦是首要投资目标地点。同时，到2023年，美国投资者将占据近50%的跨境投资份额，预计来自新加坡、英国、加拿大、阿联酋和瑞士的活动将走强。

报告还提及了一些投资机会：对于2023年的机会，报告建议，在金融状况收紧的背景下，高净值投资者利用其股权资源、减轻债务影响的能力应该是一个机会来源。此外，巴黎市场在奢侈品零售和住宅领域的吸引力或将下降。

同时，2023年及以后的机会也在于黄金住宅：高净值人士一直在寻找可以拆散单独出售的多功能单体塔楼或别墅综合体，或投机地建造高质量的仓库。不过，报告提醒，若购买是为了持有，尽职调查和市场评估至关重要。与欧洲相比，中国的建设质量和资产维护普遍较差，这可能导致资本支出超出预期，从而限制回报。

2023年迪拜房价涨幅或将领先，全球住宅买家面临规则变动
虽然2023年超高净值人士购买住宅物业的比例(15%)较2022年或略有下降，但现金购买的高比例(49%)将缓冲利率上升的影响并支撑房价。

在报告提供预测的25个城市中，预计今年有15个城市的房价将上涨：其中，迪拜以14%的增长幅度领先，还有其他一些城市预计增长3%至5%。随着超高净值人士对投资组合（目前为人均3.7套）进行合理化调整，自新冠疫情开始以来的供应限制将得到缓解。

此外，报告指出，住宅买家需要应对越来越多的全球规则变化：包括加拿大在今年和明年禁止非居民购房、洛杉矶新颁布的豪宅税、新加坡收紧的贷款规定、澳大利亚提高非居民购房者的费用，以及西班牙新开征的财富税等。不过，随着买家正积极寻求政治稳定和资产所有权的透明度，这一趋势似乎成为了一种新常态。

｜消息来源：报告原文

｜图片来源：报告原文

｜责任编辑：Jiang Jingjin