纽约上演的奢侈品巨头之战

2015春夏纽约时装周上演，而在纽约奢侈品巨头之战也同步上演。

Neiman Marcus集团在本周三敲定将于2018年在纽约开设第一间店铺，选址在曼哈顿的西区的Hudson Yards，此次披露也展示了纽约巨大的奢侈品零售发展。Neiman的声明引发了大量的行业争论，在接下来几年像纽约这样的大城市是否能支持更多的零售。


但这趋势是必然的。据消息人士透露，Saks Fifth Avenue即将达成协议，在下曼哈顿区Brookfield Place，一间3000000平方英尺汇集零售和饮食的商铺，世贸中心的西侧，Vesey街250号。Brookfield Place 将在三月开设Hermès, Burberry, Ferragamo, Michael Kors, Ermenegildo Zegna, Scoop和其他高端零售商店，以及 Eataly-type concept。其他百货公司运营商已经把眼光放到零售店租金涨得最快的金融地区。在此之前，在没有任何百货公司进驻时Macy’s Inc.已经关注市区，与Saks不同的是，他签订了租约。


澳洲购物中心开发商Westfield支配了世贸中心400000平方英尺的零售区域，这里预计将每年吸引7亿到10亿美元的零售销售额，但未确定开业日期。Giorgio Armani、 Tom Ford和 Tiffany & Co.据说是在进行后期的谈判。南街海港由Howard Hughes Corp负责进行重建。17号码头将转变为集购物、娱乐、饮食为一体，将来购物中心被形容为“梦寐以求但又触手可及的时尚”。

Macy’s Herald Square的后期大检修花费4亿美元，与此同时Saks将斥资2亿美元加强它们的 Midtown旗舰。Ralph Lauren本月在第五大道开设了引人注目的多层Polo旗舰店。
Barneys New York在保留其 Madison Avenue旗舰店基础上，将于2017年回归到其发源地切尔西，于第16街第七大道开设5700平方英尺的商店。Nordstrom首个纽约全品类旗舰店占地280000平方英尺，将开设在百老汇和第七大道之间第57街的北面，摩天大楼的底层。

Nordstrom的举动对第57街走廊商业带发展起带头羊作用。Harry Macklowe拥有一栋位于Park大道第56和57街之间的即将开幕的豪华高层建筑，该大楼的地下能容纳较大的奢侈品零售。高层建筑在第57街如雨后春笋般建起来，对零售销售起促进作用的同时也吸引了更多的商铺进驻。LADYMAX时尚网根据一份数据，纽约强大的零售投资推动了房地产价格飞涨，大范围的住宅和办公室建设、外国投资、增加旅游、健康的股票市场, ,使纽约比其他城市更好地经受住了经济衰退。

根据高纬物业(Cushman & Wakefield)的一份报告，今年第二季度，下曼哈顿区租金上涨37.8%，速度比其他任何区都快。由高纬物业的扩展调查，从Chambers街到岛的末端，下曼哈顿区的底层空间与去年同季度的251美元每平方英尺的租金相比，2014年第二季度升至346美元。时代广场是租金升得第二快的地方——13.8%，2470美元每平方英尺。第三名是 Madison Avenue，12.4%，1519美元每平方英尺。紧接是10.7%，383美元每平方公尺的Flatiron District。

根据纽约经济发展公司报告，截止5月底的过去12个月，城市开始建设的建设项目（包括新、添加和改建）上升了14.6%，经济发展公司还表示在其他领域，包括百老汇演出，单单6月份的上座率就上升到26.6%，酒店入住率仅5月份飙升94.3%。虽然指标展示纽约经济稳健增长，有一些业内高管面对迅速增长的零售业仍然表达出忧虑。

“我担心是实在太太多的零售店在城市，尤其是面对高消费群体的。”一位前纽约零售组长说。“ Saks 和Neiman 都需要品牌稳固他们的新店，但要真正成为一个奢侈品牌，你想在多个位置去卖商品吗？就算是纽约，这样太多了。有点吓到我了。2008年的经济危机来袭时，每个人都削减分配。百货商店关闭。品牌店削减分店。现在看来那些事就像从未发生过。结果是这些商品打折促销。如果我要精英一个品牌，我会认真想怎样的商业布局是我要追求的。”

我认为对西区的Neiman来说这会使个非常长期的投资。显然大家会首选在城市的金融区购物。更重要的是Neiman将要取得排名前10的奢侈品品牌如 Chanel、 Vuitton、Dior、Prada、Gucci、Loro Piana来形成一种引人注目的产品组合，一位奢侈品顾问如此表示。问题是这些品牌真正想再要多少分布和Neiman能使多入品牌加入Hudson Yards项目。看看Prada，他们在曼哈顿有7或8个分布，商店在第五大道, Madison大道,第57街,还有在SoHo 、Bergdorf、Barneys 和 Bloomingdale内的商店。他们真的想要第九或第十个店吗?

“更明确来说，我能向你保证如果你决定了租约，Neiman已知至少有35%到40%的品牌都是进驻到五楼（Neiman的主要楼层）” Related Cos.的多功能部，Related Urban的董事长，也是Hudson Yards的发展商Kenneth Himmel告诉我们。“如果光看前40到50名 的奢侈、当代品牌及其副牌，每个人都能津津乐道。我们相信奢侈品牌希望也应当在销售时能有其他当代受欢迎的品牌去补充缺口，如 Zara, Victoria’s Secret, Sephora, J. Crew ——但我不会告诉你这是铁铮铮的事实。” Himmel 补充到“想有一个能为他们业务提出新主张的商店。在 Bergdorf Goodman，他们有有钱人粉丝，而在Neiman他们想有除开有钱人余下的客户，如今他们将触手伸向展业人士和年轻群体。”

在第10大道，Hudson Yards的Neiman Marcus将会占据超过三层的250000平方英尺和锚定1万平方英尺的商店。Neiman将第5、6、7层定为多元化综合层去吸引顾客，而底层将会主打零售和餐饮产品。

“我喜欢Neiman的改变” Bloomingdale的前任董事长兼首席执行官Michael Gould评论到。“如果你看看Hudson Yards，在接下来的两三年会料想到是块硬骨头，但如果你以长远目光看，只要四到五年，这里就是有巨大潜力的综合区域。这代表第57街也是这样吗？不一定，但如果你看到许多外来资金涌入这城市， Hudson Yards会成为一个社区，我十分欣赏，同样你也可以用这种目光看待迈阿密，接下来四年它的变化也将使人十分振奋。”

RKF的总裁、董事长兼创办人Robert K. Futterman称Neiman选址在Hudson Yards是“力挽狂澜”。当初提出这个计划构想时大家真的众说纷纭。就像城中城。” Futterman 说Neiman Marcus会吸引那些在曼哈顿已经有很多店面的奢侈品牌。“如果你看向像拉斯维加斯、巴黎或洛杉矶这些城市，一些较好的租户在一个城市会有4到5个店面。这等于告诉世界实体商店将会在城市这个土壤存活和繁荣发展。

Hudson Yards 还没宣布其他的零售租户，使人不禁好奇 Hudson Yards 还有多少底牌还未打出。“商店在2018年前不是开放，” Neiman Marcus Group Ltd.的总裁兼首席执行官 Karen Katz告诉我们。“人口统计资料显示曼哈顿西区和西南区的人口增长速度比这个城市的其他区都要快。 我们展望Hudson Yards能成为西区的旅游胜地，而住在城市的人们能和国际游客共同栖息在这里。”NMG同样在运营Bergdorf Goodman，但Katz说她相信纽约仍缺少高档零售，没有人期望曼哈顿西区的当地居民会长途跋涉去更远西边的 Neiman Marcus购物。

租赁合同的细节没有被更多地透露，尽管 Neiman’s and Related 的官员注意到地铁7号线西延长线从High Line北部到 Hudson Yards，而且有可能纽约时装周场地将选在Hudson Yards，对此商场为特别盛会建造了一个“文化屋檐”——这都是强烈的诱因。另外，Related具备了一个大型的平台——80000平方英尺——18到20英尺高的天花板是Neiman很难坚持的。在曼哈顿，只有Macy’s、 Lord & Taylo、Saks和Bloomingdale’s有能与之媲美的平台。Nordstrom和Related探讨Hudson Yards，以及在第57街的Macklowe，Macklowe将有一个相对 曼哈顿Neiman小的但更多层，大概35000平方英尺的平台。

Hudson Yards由Related和牛津地产集团共同开发，占地28英亩，将有超过1700万平方英尺的商业和住宅空间，超过100间商铺和餐厅和大约5000套住宅，还有上述提及的举行盛事的“文化屋檐”，14英亩的公共休憩用地，一间公立学校和有175间房的豪华酒店。这些都建在西区公路、第30和33街及第10大道之间、靠近Hudson河的地铁之上。

“Steve Ross和他在Related的团队带着他对Hudson Yards的见解前来，这是一个引人注目的好机会，” Katz说。“我们熟知纽约和纽约客，我相信我们能为纽约市场注入新动力。”

Ares管理和加拿大退休金计划投资委员会以60亿美元从 TPG Capital和 Warburg Pincus购买了46.5亿美元的NMG，进一步推动落实这个地点。这逼使Neiman团队要提升产量和利润去偿还交易带来的额外的债务。有人说 Neiman包括Bergdorf’s在美国有43间门店，最富裕的市场已经被覆盖，因此扩张前景十分有限。这也被认为是一项新的国际策略，在削减开支后到中国进行投资，不过并不凑效。然而,Neiman能以好的姿态去迎接挑战。Neiman第二季度其生产力引领行业和有约567美元每平方英尺的销售额，奢侈品消费者继续消费。

有报道称,Neiman之所以不能打开在曼哈顿因为与Bergdorf Goodman的创始人Goodman家族达成协议 ，而Bergdorf Goodman年前被卖给NMG。“如果你问Goodman家族，”Katz说,“他们会说他们欢迎Neiman Marcus来到曼哈顿。据我所知没有协议。”

Katz说她“非常希望我们的主要供应商伙伴会来跟我们讨论。而探讨会在开幕前几年开展。”Katz 和Himmel拒绝评论西区的Neiman的区域发展潜力，但消息称到了第三或第四年时，该地区可有每年2亿美元的销售额，进而成为Neiman其中一个的销售旺地。“这个地方的美妙之处在于与Madison和第五大道有一定的距离。这对开发新市场十分有利——西区和下西区，” Himmel说。他补充说有400,000 到 425,000居住在曼哈顿的末端到西区南这区域，其余400,000 to 450,000居住在西区的第57街北到第90街。“机不可失。”Himmel说。

“在西区将会一个全新的城市建立，” Brookfield财产的国际租赁总监 Edward Hogan说。“现在的这个机遇十分重要。对零售需求十分强烈。Neiman Marcus和的这一步十分明智，Related也会因此得益。真是英雄所见略同。”