×
933
工作信息
深圳市欧莎世家服饰有限公司
服装设计总监
正式员工 · 深圳
广东树业文化创意策划有限公司
服装设计总监
正式员工 · 广州
广州潮型库互联网科技有限公司
潮牌男装服装设计经理
正式员工 · 广州
广州尚田秀时装有限公司
服装设计经理(女装)
正式员工 · 广州
佛山市梦亦同趣纺织科技有限公司
服装设计经理/总监
正式员工 · 广州
L'OREAL GROUP
Assistant Packaging Manager(Luxury Division)
正式员工 · Shanghai
L'OREAL GROUP
Apac Supply Chain Audit Manager
正式员工 · Shanghai
广州新以灵服饰有限公司
服装设计总监
正式员工 · 广州
深圳市本道服饰有限公司
服装设计总监
正式员工 · 深圳
长沙伽满分服饰有限公司
服装设计总监
正式员工 · 广州
L'OREAL GROUP
Product Manager, Sgmb
正式员工 · Shanghai
L'OREAL GROUP
Account Manager,Skc,wu Han
正式员工 · Wuhan
L'OREAL GROUP
Account Manager,Skc,Nanjing
正式员工 · Nanjing
L'OREAL GROUP
Sales Supervisor, Shu, ld, Beijing
正式员工 · Beijing
L'OREAL GROUP
Sales Supervisor, ld, Giorgio Armani,Guangzhou/Shenzhen
正式员工 · Guangzhou
L'OREAL GROUP
Medical Training Manager,Acd,Shanghai
正式员工 · Shanghai
L'OREAL GROUP
Recruitment Manager(r&i)
正式员工 · Shanghai
L'OREAL GROUP
Trade Marketing Manager/sr.m, Lrl-Beauty
正式员工 · Shanghai
L'OREAL GROUP
Key Account Manager, yh/wm, Cpd
正式员工 · Shanghai
L'OREAL GROUP
Sales Supervisor,Shu,xi’an,Yinchuan,Lanzhou,Xinjiang
正式员工 · Lanzhou
L'OREAL GROUP
Dmi Product Manager (Npd)
正式员工 · Shanghai
L'OREAL GROUP
Brand Communication (Assistant) Manager - Lrp
正式员工 · Shanghai

美国最新零售地产报告:业绩衰退的商场谁来接盘?未来价格将一路走低

记者
华丽志LUXE.Co
发布日期
today 2018年6月15日
分享至
下载
下载
打印
点击这里打印
字体大小
aA+ aA-

电商与实体零售之间的竞争越发激烈,美国的商业地产业主必须有所割舍,出售表现不佳的地产。但是摆在眼前的问题是:业主有地,谁要买?

调查显示,只有少量投资人愿意接手持续业绩衰退的商场,而且极少数人的出价能达到地产业主的预期。Real Capital Analytics Inc 数据显示,今年4月,美国零售地产转手交易总额同比下滑27%至30亿美元,刷新2013年2月以来最低月交易记录。

在电商便捷迅速的优势不断放大的当下,丰富多元的购物体验成了实体零售为数不多的突破口之一。全球战略与管理咨询公司 A.T. Kearney(科尔尼公司)近期发布的2030年全球零售行业的预测报告大胆指出:未来的购物中心和商场将转型为多功能的商业综合体,即“消费者沉浸式空间”(Consumer Engagement Spaces)。

事实上,不少商业地产主已经在往这个方向发展。Simon Property Group Inc.、GGP Inc. 等多个美国商业地产巨头先后斥资数十亿美元,升级旗下购物中心和彻底改造人去楼空的百货商店,打造线上无法提供的购物体验。

值得注意的是,业主斥巨资彻底翻修的仅为部分资产,更多表现过差的商场不值得其投资再开发。房地产研究公司 Green Street Advisors LLC 1月发布的报告也足以说明这一点:2017年,美国零售商整体呈现关店潮,但相较表现较差的购物中心流失众多本土租户,顶级购物中心几乎毫发未损。





自2013年以来,美国商业地产运营商 Pennsylvania Real Estate Investment Trust(以下简称 PREIT) 已出售17家表现糟糕的商场及其它非核心资产,其中最近一笔商业地产交易于2017年9月完成,以3320万美元出售宾夕法尼亚州 Altoona 的 Logan Valley Mall。截止至2017年6月30日,Logan Valley Mall 的坪效为324美元/平方英尺,低于公司其它资产的475美元/平方英尺的平均坪效。这家商场的主要合作方包括 Macy’s(梅西百货)、JCPenney 和 Sears Holdings。

PREIT CEO Joe Coradino 承认,如果将之前交易的资产放到现在寻求出售,价格会大幅度降低。目前,PREIT 在美国亚特兰大中部拥有21家商场。

除顶级商业地产外,愿意出资收购的买家和放款人数量也持续下滑。即便是活跃于该市场的少数投资者,也在不断压低价格,以降低租户数量不稳定、商场人流量减少和经营模式过时等因素带来的风险。Joe Coradino 指出:“大环境很艰难,谁也不曾预料到百货店的衰退速度会那么快。”

几年前,KKR、Starwood Capital(喜达屋资本)等私募巨头还在竞相收购零售资产,如:


2012~2013年,喜达屋资本以26亿美元收购澳大利亚商场运营商 Westfield 旗下部分商场,后以14亿美元收购 Taubman Centers Inc 旗下7家商场
2012~2014年,KKR 以5.02亿美元收购4家地区性购物中心

但旺盛的商业地产需求在短短数年内便冷却下来,喜达屋资本先后于2016和2017年,相继出售旗下所有瑞典高档商业地产。

两年前,喜达屋资本还试图出售此前收购的 Westfield 的部分商场,但未能成功出手。近期,喜达屋资本通过以色列债券市场,为这部分资产进行债务再融资。喜达屋资本发言人对此不予置评。

Real Capital Analytics 指出,KKR 目前还运营有此前收购的3家商场。在投资数百万美元翻修纽约州 Hicksville 的 Broadway Mall 后,KKR 去年推出了一系列针对该地产的营销活动。

占地100万平方英尺,Broadway Mall 位于长岛的郊区,2014年被 KKR 以9400万美元收购,拥有宜家(IKEA)、美国青少年时尚配饰零售商 Claire’s、Express、美国青少年服装零售商 Aéropostale 和梅西百货等众多美国购物中心的主力商户。但这些实体零售商的业绩也一落千丈:


2016年,有报道称 Claire’s 债务高达24亿美元,濒临破产保护境地。今年3月,公司提交破产保护申请

2016年5月,Aéropostale 提交破产保护申请,后获得包括 Simon 和 GGP 等在内的财团的投资




瑞穗证券美国公司分析师 Haendel St. Juste 表示,很难预计市面上有多少待售的零售资产,已经上市的地产业主更倾向于不披露细节数据。

Green Street Advisors 指出,业主现在不想出手地产的原因简单明了:价格。过去12个月,商场的交易价格下跌了 14%,与此同时,仓库和办公楼等其它类型的商业地产,交易价格相对保持稳定或有所上涨。Thomas Dobrowski 表示,因价格过低,近几月至少4处商场地产取消了出售决定。

Green Street Advisors 指出,削减低产的资产是零售地产业主当前的首要任务。公司最新的商场评级年度报告显示,近 85%的商场评级出现了下滑。

Haendel St. Juste 指出,普通商场地产业主都希望未来的价格能有所上涨,但所有的迹象都表明,未来的价格会持续下跌。“如果正在考虑出售走下坡路的资产,应该尽早决定和出手。”

丨消息来源:彭博社、官方新闻稿

丨图片来源:免费图片网站 Pexels
 

Copyright © 2020  华丽志LUXE.Co版权所有,严禁转载.