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CFW
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2010年3月2日
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零售商肆建物业的无奈变局

记者
CFW
发布日期
2010年3月2日


  目前,包括瑞典宜家家居、法国欧尚超市、英国零售巨头特易购,国内的苏宁电器、步步高超市都开始投身商业地产自建物业。



  在房价高企带动商铺地租一路飚涨的2009年,零售商自建物业已被认为是相当富有趋势性的热点现象。业内人士因此忧虑,如果零售商自建物业成风,不能说零售业的一场市场变局不是在酝酿中。但零售商也深知,自建物业或可缓解高场租之重,但更容易陷入资金链困局甚至拖累整个企业。



  当利润趋薄的零售业遭遇飙涨的高价场租,零售商顺势自建物业与否眼下正变得相当纠结。在如今高房价的飚涨下,这场变局无论是主动出击还是被动应战都显得有些无奈。



  零售商自建物业成风



  中外零售商购地自建商业中心、与地产商合作开发商业地产正越来越普遍。



  1月21日,日本零售巨头伊藤洋华堂下属华堂商场在北京首家门店十里堡华堂商场异地重张,华堂商场十里堡店新址所在的阳光新城市广场虽然与旧址仅一路之隔,但是在物业运营模式上却有了变化。华堂商场董事长、总经理城木信隆介绍,迁址后的华堂商场十里堡店是伊藤洋华堂在中国首次与开发商合作开出的门店。华堂商场十里堡店的地产开发商阳光新业将在华堂商场内开设精品店,采取店中店的模式经营。



  华堂商场物业拓展模式的变化当然不是孤案。目前,包括瑞典宜家家居、法国欧尚超市、英国零售巨头特易购,国内的苏宁电器、步步高超市都开始投身商业地产自建物业。



  记者日前获悉,继去年7月拿下北京大兴地块自建商场后,瑞典宜家家居正把“谋地”视线延伸到上海、珠三角地区。据了解,宜家家居集团在中国已成立负责商业地产投资的新公司——英特宜家购物中心,并将在中国市场独立运作商业地产项目,英特宜家正在包括上海在内的沿海经济发达城市物色合适的商业地块,其中计划投入40亿元打造其在上海的第一家购物中心。



  专门斥资成立地产公司购地自建的还有同样身为外资零售巨头的特易购。日前,特易购中国的大型购物中心“乐都汇购物广场”接连在青岛、秦皇岛落子开业,特易购中国市场媒体负责人还告诉记者,辽宁抚顺店也即将开业。目前,特易购已高调成立专门的中国地产部,并在半年时间内斥资50亿元签约商业地产项目达到20个。



  国际零售商欧尚也在计划将自建购物中心作为其在中国市场的重要发展模式。去年,欧尚投资3.2亿元在苏州建设了其中国的第一家购物中心。其他外资零售企业包括乐天玛特、日本永旺等也纷纷追加投资购地自建物业。



  国内零售企业也丝毫不落后。苏宁电器“掌门人”张近东日前表示,苏宁电器将在全国启动自建店,首批将有10家,未来将扩展到60余个城市。在去年年底,湖南步步高商业连锁也大手笔在湖南湘潭自建湖南单体面积最大的Shopping Mall——步步高广场,总面积12万平方米。步步高董事长王填明确表示,摩尔或者综合体将成为中国零售业主流业态模式。



  高租金困局的出口



  零售商自建物业的好处颇多。



  以新尝试和开发商合作的华堂商场来说,因为是与开发商合作共建,华堂商场的北京十里堡店比原来老店的营业面积增加了一半,以2万多平方米的总营业面积占到整个阳光新城市广场的2/3,化解以往单纯租赁模式造成一些要求较高的品牌门店存在的面积限制问题。同时,华堂商场自身的超市特色也得到最大发挥,其地下一层超市营业面积达4000多平方米,华堂商场新十里堡店因此一跃成为华堂商场目前9家连锁店铺中超市营业面积最大的一个。在此之前,超市一直是华堂商场最能吸聚客流的业态,而在华堂商场进入北京12年来,十里堡店能占到9家连锁门店销售总量的三成。因此,华堂商场利用和地产商合作开发为自身门店量身定制物业,最大限度将位置和业态优势组合,并利用出租物业引进其他错位经营的品牌业态与自身定位互补培养做大商圈,人气、销售想不提升都难。



  宜家方面人士表示,投身商业地产自购物业,一方面是看好中国的市场,购地自建模式可以寻求持久的发展;另一方面也是为寻求新的利润增长点、追求更高盈利。特易购方面则表示,城市有限商圈的饱和下,通过自建物业特易购能加快对其他零售商的追赶。



  显然,各家零售商在自建物业的投资上显然都不是一时的眼热冲动。虽然“各家自有各家经”,但业内人士指出,在零售商激烈投身商业地产的当下,折射出的却是高房价场租成本飙升的不能承重现实。特易购中国地产公司首席执行官马宝罗就坦言,不断增加的商业物业租赁成本是特易购集团选择“购地自建大型购物中心”的原因。



  随着中国房地产价格的一路飙涨,在老百姓感受住有所居日益困难时,零售商们也渐渐发现微薄的利润已不足以支撑到期见涨的场租。而购买物业不仅可以实现一劳永逸,还由于能享受出租的高额回报,而眼下地产价值仍在不断走高。因此,2009年成为零售行业购买物业自行开发自建最明显、最集中的一年。购地自建模式由此成为零售商利润提升的无奈出口。



  “接棒”高房价之忧



  不过,在上述零售企业大肆挥师进军商业地产市场时,一直倡导自建物业的外资零售商却发现这种国外大行其道的模式很难在商铺租金高企的北京、深圳等一线城市推进。麦德龙如此,此前退出中国市场的万客隆也亦然。



  众所周知,购地自建模式是麦德龙扩张的一贯模式,也是麦德龙作为批发业务自助式卖场与家乐福、沃尔玛的模式区别所在。但偏偏在北京、深圳,麦德龙购地自建走得异常艰难,因此也直接限制了其在华的拓展步伐。



  麦德龙的阻力来源于飞涨的地价。“麦德龙出于长期发展的需要,在扩张中一般都是购买土地并自建门店。但北京的地价实在太高,出于控制成本的考虑,总部批示在北京租赁门店。”麦德龙中国区媒介经理陈立斌告诉记者。据介绍,由于北京飙升的地价房价超出了麦德龙的成本预期,麦德龙在进入中国市场十年后才终于在北京落脚,这还是经过中国区努力争取后变通了租赁方式。



  实际上,被韩国乐天玛特收购的万客隆超市就是输在购地自建模式的无法践行上。当时被诟指扩张缓慢的万客隆高层就坦言,在北京要找到符合大卖场业态模式又价位合理的场址何其难。万客隆因为错失扩张机遇而最终导致一系列问题,一定程度上与地价过高拖累不无关系。



  高房价成为宜家、特易购等购地自建的入口,却成为麦德龙、万客隆等退出此模式的出口。一进一退的不同抉择之间,高地价高房价对零售业变局的影响事实上已经产生。



  中国连锁经营协会专家表示,二三线城市Shopping Mall和大型城市商业综合体项目的兴起,是近年来零售业大型化趋势的一个突出表现。而其中,零售商借助购地自建模式或与地产商合作的大肆推进是主要表现之一。专家认为,2008年和2009年房价场租上涨因素在零售业经营方面的影响将日渐凸显。资金雄厚的大集团有望借购地自建等模式攫取高额利润,而大批中小零售店由于房租等经营成本的压力逐渐关闭或转行,强者愈强,弱者愈弱的市场变局将逐渐形成。



  同时,这种趋势带来的影响也可能使得零售业主业逐步偏离,金融地产“虚拟经济”化加重也将给零售业带来不可低估的资金链风险。



  “自购物业投资大、回报周期长,对现金流的要求非常高,并且需要大量的资金。”北京同世飞天商业顾问机构董事长张璋介绍,零售行业不应该将大量的资金沉淀在购地方面,这会严重影响企业的扩张速度。



  “零售企业自建物业,没有强大的品牌资源和专业的团队运作,也难免遇到很大的问题。”张璋说,当前房地产市场整体仍处于高危状态,零售业和地产一体化运作在可能取得较大收益的同时,也不可避免被地产所拖累。“资金沉淀太多,一旦遭遇宏观调控,某个环节资金链发生问题,很可能就是牵一发而动全身。”

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