扛不住月租金800万，Burberry或将关闭香港罗素街旗舰店

Burberry罗素街旗舰店月租最高达880万港元，日租约30万港元，尽管香港竭尽全力想要从史上最严重的衰退潮中复苏，耐心有限的奢侈品牌对这个曾经的“购物天堂”已失去信心。
 

据时尚商业快讯，英国奢侈品牌Burberry位于香港核心街区罗素街的旗舰店的10年租约将于明年初到期，品牌已决定不再与房东续约，成为继Prada和La Perla后，第三个退出罗素街的奢侈品牌。
 
该店共有三层，占地面积约5200平方英尺。据知情人士透露，Burberry罗素街旗舰店最初每月租金为770万港元，后来随着人流量的不断上涨，于2015年涨到860万港元，月租最高达880万港元，日租约30万港元。

喜来登估价师董事总经理Michael Chik表示，由于没有中国内地和国际游客，奢侈品牌意识到罗素街已经很难回到三年前的巅峰，何况奢侈品牌目前拥有许多选择，罗素街附近的空置店面租金更便宜。
 
Michael Chik还透露，Burberry罗素街旗舰店的房东Soundwill Holdings已经削减了将于明年初到期的现有租约的租金，但不确定当前的费率。对此，Soundwill Holdings拒绝置评。
 
Burberry则否认了将入驻同一街区世贸中心商场的消息，但表示会继续在全球其它主要市场开设全新概念的旗舰店。有业内人士直言，Burberry的离场意味着香港已不再是主要的奢侈品消费市场，这个亚洲“购物天堂”的黄金时代正式落下帷幕。
 
罗素街曾是全球租金最昂贵的购物街区，据房地产顾问Cushman＆Wakefield报告，2018年罗素街以每平方英尺2671美元约合20953港元的租金取代纽约第五大道成为全球零售租金最贵的购物街，主要得益于全球奢侈品价差缩小以及中国内地游客人数增加影响。
 
作为亚洲的金融中心，香港销售额对奢侈品牌业绩举足轻重，一度贡献了全球奢侈品牌5%至10%的销售额，疫情前LV母公司LVMH集团在香港的销量占其总营业额的8%至9%，而开云集团旗下的核心品牌Gucci在香港的销量占其总营业额的10%左右。
 
然而好景不长，在2013年达到顶峰后，香港零售业就迎来了旷日持久地下滑，受影响最大的就是奢侈品。曾经主力的消费群体—中国内地游客的消费习惯已经发生改变，他们更愿意在本地直接购买奢侈品牌或者选择电商渠道，在外旅游时更注重享受。
 
据彭博社的统计，2016年过夜游客在香港的平均消费额下降了8.8%，2017年8月，奢侈品的销售额还不到2013年4月顶峰时期的三分之一。2015年至2016年香港还迎来第一波奢侈品的关店大潮，从Prada到Gucci、Coach、LV再到瑞士名表积家，都在逃离香港。
 
而根据上市奢侈品集团公布的2016年全年财报，当时奢侈品牌的业绩都在逐步回暖，尤其在中国内地，销售额的增长幅度都很大，在财报中被着重提及，与香港地区的缓慢复苏形成鲜明对比。
 
2019年，短暂回暖的香港奢侈品零售再次遭遇逆风，在疫情发生前就已陷入被中国内地消费者抛弃的窘境。由于核心商业区的租金偏高，香港旺角和铜锣湾商业区的店铺出现退租潮，特别是珠宝钟表和奢侈品牌。
 
据香港房产中介机构Midland IC&I数据，2019年9月铜锣湾的1087家店中已有102家处于空置状态，空置率达9.4%。同年10月，LVMH一名高管在巴黎举行的一次活动中表示，奢侈品牌关闭香港门店将成常态。多个奢侈品零售业代表也指出，品牌现在不太可能在香港进行更多投资。
 

 
最先放弃罗素街的是意大利奢侈品牌Prada，该品牌早在2019年8月就决定结束罗素街最大旗舰店长达7年的租约，于去年2月提前关闭。这是Prada在香港开设的第6家店，占地面积为1.5万平方英尺，月租金高达900万港元，折算日租金约高达30万。
 
意大利奢侈内衣品牌La Perla和奢侈腕表品牌欧米茄也紧随Prada的步伐，在去年五一黄金周前关闭罗素街旗舰店，劳力士则决定把门店迁移。Louis Vuitton月租高达500万港元的时代广场门店在与九龙仓置地就租金问题协商失败后做出同样的决定，不再续约。
 
在全球最大奢侈品牌Louis Vuitton离场引发的多米诺骨牌效应下，Tiffany和Valentino在香港最昂贵购物街区尖沙咀广东道的旗舰店也陆续关闭。
 
疫情的发生更是为本就低迷的香港零售蒙上了阴影，罗素街往日的繁华不再，部分店铺被卖口罩的短租店或运动用品及钟表特卖场所替代。
 
据香港物业估价署今年初发布的报告，中环、铜锣湾、尖沙咀及旺角四大核心商区铺位今年租金将继续大跌20%至50%，重返2006年和2007年水平，罗素街最新店铺租金平均跌幅逾30%。
 
Chanel位于尖沙咀广东道的海港城旗舰店最新租金为8856万港元，较上一年逾1.1亿港元下滑19.96%，Dior、Burberry和高端腕表品牌Panerai在该街道的铺位年租也分别下滑14%、32.53%和44.93%至7236万、4380万及1500万港元。
 
为了刺激本土消费者购物，香港从去年起不断派发优惠券或代金券，除一众时装品牌外，Gucci、Bottega Veneta、Saint Laurent以及Balenciaga等开云集团旗下主力奢侈品牌也参与到其中，名单中的奢侈品牌还有Ralph Lauren、Tod's和Salvatore Ferragamo。
 
在消费券的刺激下，香港8月零售额录得11.9%的增幅至286亿港元，较7月2.8%的增幅明显提升，其中珠宝首饰、钟表及名贵礼物的零售销售额大涨28%，百货公司上升7.5%，服装上升35.7%，药物及化妆品上升13.6%，鞋类、有关制品及其他衣物配件大涨62.3%。
 
但对于奢侈品牌而言，代金券只能在短期内带动销量增长，从长远发展角度来看实际上是对品牌元气的一种消耗，香港奢侈时尚零售环境已经是明日黄花。
 
据美联工商铺公司研究部门的数据，自2018年第三季度以来，曾被视为亚洲“购物天堂”的香港已有五分之一的珠宝、化妆品、服装和皮革制品类的奢侈品牌门店关闭，餐馆和食品杂货店的数量在此期间则增长了9%。
 
与香港形成极大反差的是坐拥10家离岛免税店的海南，汇聚众多高端度假酒店和免税店的三亚正逐渐成为中国消费者新的奢侈品购物目的地。特别是去年7月1日以来，海南离岛免税购物政策调整，将离岛旅客每年每人免税购物额度提升至10万元，商品类别增加至45类。
 
据海关统计数据显示，过去一年间海南离岛免税商品销售额同比增长两倍多至468亿元，今年上半年进一步录得265%的强劲增幅至267.67亿元，最受欢迎的商品分别为化妆品、手表、首饰。
 
在刚刚结束的国庆黄金周，海口海关共监管离岛免税购物金额12.7亿元，购物件数175万件，购物人数15.2万人次，同比分别增长82%、154%和66.7%。10月6日购物金额为2.74亿元，为6天中最高的一天，同时也创历史单日销售新高，推动中国成为全球第二免税大国。
 
此外，韩国和迪拜也被视为奢侈品牌新的潜力市场。为更好地把握亚洲市场机遇，Burberry于上周在韩国济州岛开设了一家沉浸式快闪店，不仅向消费者展示并发售品牌最新的外套系列，还通过各种装置模糊自然与科技、室内与室外、真实与想象之间的界限，并开设了以品牌创始人名字命名的咖啡馆Thomas's Cafe。
 
据韩国《亚洲日报》消息，去年韩国消费市场因疫情的持续而出现整体萎缩，但品牌箱包、珠宝及手表等高价奢侈品销售额大幅走高，进口奢侈箱包的销售额约为1741亿韩元约合人民币9.5亿元。另据全球市场研究公司欧睿国际的数据，去年爱马仕韩国、Louis Vuitton韩国和Chanel韩国的总销售额达2.5万亿韩元约合人民币136亿元。
 
Tiffany则于周日在迪拜展示了其品牌史上最昂贵的一件珠宝“World's Fair Necklace”，这条铂金项链共镶有总重达180克拉的钻石，中心是一颗80克拉的完美无瑕椭圆形钻石，颜色等级为D级。目前这条项链正在出售，但Tiffany拒绝透露标价，业内专家估计价格将在2000万至3000万美元之间。
 
11月2日，Chanel还在迪拜发布2022年早春系列，该系列于今年5月在法国南部Les Baux-de-Provence的Carrières de Lumières石灰石采石场首次发布。相关负责人表示，和中国消费者一样，中东消费者近年来的奢侈品消费也持续高涨，是奢侈品行业无法忽略的重要市场。
 
可以肯定的是，在香港经历了高潮低落后，奢侈品牌对鸡蛋不应放在一个篮子里的道理已深有体会。无论什么行业，过度依赖单一市场会增加风险，所以商业永远本能式地看向下一步，奢侈品牌更是如此。