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“高风险、高回报”,黑石集团等众多私募巨头争相收购英国二线购物中心

记者
华丽志LUXE.Co
发布日期
today 2015年12月28日
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近日英国掀起一股收购二线购物中心热潮。众多私募股权公司正计划联手职业地产管理公司收购一些境况不佳的购物中心,他们认为如果接手后运营得好将收获丰厚投资回报。

据路透社报道,线上零售商及大型购物餐饮娱乐综合体带来的竞争压力,致使位置较偏的二线购物中心纷纷面临顾客数量锐减的困境。

对私募股权来说,在炙手可热的英国地产市场要找到第二个这样高风险、高回报的投资机会并不容易,前提条件是后期对这些商场要管理有方。

基金管理公司 Clearbell Capital 创始合伙人 Manish Chande 认为在选择二线购物中心时,投资方必须非常谨慎。据悉,去年该公司收购了英格兰东北部 Durham 地区的一家购物中心。公司目前正在改造创办于 1975年的 The Gates Shopping Centre 购物中心(下图),增设一家电影院和滨江长廊,并引进Poundland 和 Wilko 这样的折扣连锁商店。该地区学生人口众多,公司还将许多空间改建为旅店等。





众多现代化综合购物中心如雨后春笋在全球各地涌现。然而,金融危机后,消费者信心不足,那些靠低利息贷款建成的购物中心深陷泥沼:它们年久失修,对时尚高街品牌没有任何吸引力。不过,进来欧洲零售业的复苏为它们带来了希望。据摩根士丹利数据(MSCI Inc),自金融危机以来,去年英国二线购物中心租金增长首度重回正值。

经验丰富的资产管理公司
地产集团 Ellandi 等业内行家通过输入大笔资金改善二线购物中心经营,然而还有很多商场管理不善、缺乏资金。Ellandi 地产总监 Mark Robinson 介绍说:“改善这些购物中心的运营不仅要投入大笔资金同时配套设施也要跟上。现在很多小商场的停车场、厕所和照明都不尽人意。”





包括博龙资产管理有限公司(Cerberus Capital), Lone Star Funds, KKR & Co 和黑石集团(Blackstone )在内的美国多家私募大老现已成为英国二线购物中心的投资方。英国购物中心委员会政策和公共事务部负责人 Edward Cooke 认为,一家经验丰富的房地产管理公司是获得投资回报的先决条件。

KKR 在格拉斯哥的购物中心 Sauchiehall Centre 正在寻求二次开发许可。该商场由房地产管理公司 Quadrant Estates 打理。在周边新开发的现代化购物中心,如 St. Enoch Centre 和 Buchanan Galleries 等的打压下,Sauchiehall 的生意一直在下滑。

业绩回升的秘诀
据 Savills 金融研究负责人 Mat Oakley 介绍,截至九月底,有 67家购物中心待收购,2015年营业额有望超过 60亿美元的长期平均值。

摩根士丹利数据显示,二线购物中心的价格在 2007年达到峰值后现已下滑 44%,一线购物中心则下滑了14%。这引来众多私募股权公司手捧现金争相进入该市场抢一杯羹。自 2009年以来,全球 50家顶级基金管理公司已在地产行业投资了1750亿美元。伦敦附近的 Bluewater(下图)、曼彻斯特的 Trafford Centre 等二线购物中心以及当地的便利店现已成为这些投资方的战场。





那些赢家往往都手握着大片商业资源、竞争对手也少,还拥有众多价格合理的知名零售店。Jones Lang LaSalle 购物中心投资负责人 Adrian Peachey 说:“这和规模大小没关系,一些小镇的本土零售业发展势头远远盖过了城镇附近或乡下。”

提高租金的一种办法就是在二线购物中心复刻大型商场,增设餐厅和休闲娱乐设施。管理公司如能发起活动、兴建健康中心、体育馆和博彩店,将受到折扣零售连锁(下图)的欢迎,并在该地区扮演更重要角色。





五年前 Helical Bar 收购了格拉斯哥 Clyde Shopping Centre 购物中心,为其新增了体育馆,出售Asda 公寓房,今年二月出售了这家商场。像这样一笔交易为私募股权投资方带来的净初始收益率(也即“租金价格比”)达到了 7.25%-刨除借贷杠杆后,可以达到私募基金通常所期望的 7.5~8.5% 投资回报区间。

接盘 Clyde 购物中心新股东 Cerberus 和 Edinburgh House 也信心十足,已开始对商场做升级改造,引进折扣零售商 The Works。
 

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