香港商业地产投资的新热点:住宅底商的区域性购物中心,比高档购物中心更抗打击

如今能为香港零售业带来最光明的未来的,或许已经不是奢侈品牌,而是杂货店,发廊和家教中心。

彭博社最新发布的一篇分析报道称:包括 Savills Plc(第一太平戴维斯),Jones Lang LaSalle Inc.(仲量联行) 和 CBRE Group Inc.(世邦魏理仕)在内的房地产顾问认为,针对本地客户群的社区购物中心在经济低迷时期的抗打击能力要强于奢侈品零售商。今年香港最大的商场交易之一——基汇资本(Gaw Capital Partners)领导的财团(高盛集团也参与其中) 以 29亿美元从 Link Real Estate Investment Trust(领展房地产投资信托基金)手中收购了位于公共住宅楼下的17座购物中心,居民在回家前必须要经过这些购物中心。

这类购物中心是香港独有的,在这个人口稠密的城市,空间十分紧缺,公寓常常位于购物中心、餐厅和办公楼之上。尽管这些购物中心大部分都是由当地零售商和家庭经营的商店所主导,但包括Puma,优衣库和佐丹奴等品牌已经开始在这里开设门店,这种经营模式使他们能够大幅降低大陆游客数量变动和网上购物带来的竞争压力。

基汇资本董事长 Goodwin Gaw 说,传统零售业正面临着电子商务带来的诸多威胁。他的公司购买的商场是社区中心,更是世界上其他任何地方都没有的资产类别,因为在商场上盖居住着超过3万人。

零售业陷入低迷

在近三年的零售业低迷期,香港零售额跌幅超过了11%,区域性购物中心的表现要好于黄金地段的购物中心。仲量联行表示,2016年以来,二线商场的基本租金略微上涨了0.2%,而同期一线商场的租金则下跌了1.6%。

Savills 亚太区高级主管研究员 Simon Smith 表示:“这些商场都围绕着当地社区经营,是社区驱动型投资。 生活必需品的消费在经济低迷时期受到的影响很小,而自由支配消费和奢侈品消费遭受了最大的打击。”



此次 Gaw 与 Link Real Estate Investment Trust 之间的交易,也反映了全球购物中心通过行业内合并来抵御网上零售的冲击。不久前,欧洲最大的房地产公司 Unibail-Rodamco 宣布,将以247亿美元的价格收购澳大利亚商场运营商 Westfield Corp 在英国和美国的业务。

多品牌开始重视

Champion Real Estate Investment Trust 首席执行官 Ada Wong 表示,本地购物者是九龙区朗豪坊购物中心成功的关键。包括乐高(Lego),阿迪达斯(Adidas)和韩国信息服务商 Line 在内的品牌纷纷入驻了该购物中心,她预计今年最后两个月的销售额将保持高个位数长。

Wong 说:“如果一个品牌不想支付高额租金,但是本身的营业额很高,这对(二线)商场是有好处的。”

房地产公司租赁副经理 Jessica Wong 表示,作为大型住宅综合体的一部分,由私人开发商建造的邻里商场(neighborhood malls)也吸引了更多国际零售商的兴趣。位于元朗的 YOHO Mall,包括 Clarins(娇韵诗),优衣库和 Rabeanco 在内的品牌正在迁入。

世邦魏理仕香港零售业务执行总监 Joe Lin 表示:“零售商正在寻找这种扩大经营范围的机会,不再局限于中央商务区。”

发展空间有限

可以肯定的是,在零售行业火爆时期,区域性购物中心的上升空间会很小。过去几年中,来香港购物的大陆游客都会优先选择 Prada,Gucci 和 Tiffany 等一线品牌,购买数千美元的奢侈手袋和手表。

JPMorgan Chase&Co. 香港房地产和联合企业研究部门主管兼资深负责人 Cusson Leung 表示:“这些都是最基础的购物中心。零售市场表现不佳时,他们表现不会太差,因为他们卖的是价格较低的产品或必需品。在零售业上升期,他们也不会有太亮眼的表现。”

基汇资本购买的17座购物中心是香港所谓的新城市政策的产物,该政策鼓励人们搬到郊区,通过公共交通出行。Gaw表示:“这些购物中心就像是迷宫,看上去不可思议,但是你没有选择,必须穿过他们。”

 

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