美国最新零售地产报告：业绩衰退的商场谁来接盘？未来价格将一路走低

电商与实体零售之间的竞争越发激烈，美国的商业地产业主必须有所割舍，出售表现不佳的地产。但是摆在眼前的问题是：业主有地，谁要买？

调查显示，只有少量投资人愿意接手持续业绩衰退的商场，而且极少数人的出价能达到地产业主的预期。Real Capital Analytics Inc 数据显示，今年4月，美国零售地产转手交易总额同比下滑27%至30亿美元，刷新2013年2月以来最低月交易记录。

在电商便捷迅速的优势不断放大的当下，丰富多元的购物体验成了实体零售为数不多的突破口之一。全球战略与管理咨询公司 A.T. Kearney（科尔尼公司）近期发布的2030年全球零售行业的预测报告大胆指出：未来的购物中心和商场将转型为多功能的商业综合体，即“消费者沉浸式空间”（Consumer Engagement Spaces）。

事实上，不少商业地产主已经在往这个方向发展。Simon Property Group Inc.、GGP Inc. 等多个美国商业地产巨头先后斥资数十亿美元，升级旗下购物中心和彻底改造人去楼空的百货商店，打造线上无法提供的购物体验。

值得注意的是，业主斥巨资彻底翻修的仅为部分资产，更多表现过差的商场不值得其投资再开发。房地产研究公司 Green Street Advisors LLC 1月发布的报告也足以说明这一点：2017年，美国零售商整体呈现关店潮，但相较表现较差的购物中心流失众多本土租户，顶级购物中心几乎毫发未损。

自2013年以来，美国商业地产运营商 Pennsylvania Real Estate Investment Trust（以下简称 PREIT） 已出售17家表现糟糕的商场及其它非核心资产，其中最近一笔商业地产交易于2017年9月完成，以3320万美元出售宾夕法尼亚州 Altoona 的 Logan Valley Mall。截止至2017年6月30日，Logan Valley Mall 的坪效为324美元/平方英尺，低于公司其它资产的475美元/平方英尺的平均坪效。这家商场的主要合作方包括 Macy’s（梅西百货）、JCPenney 和 Sears Holdings。

PREIT CEO Joe Coradino 承认，如果将之前交易的资产放到现在寻求出售，价格会大幅度降低。目前，PREIT 在美国亚特兰大中部拥有21家商场。

除顶级商业地产外，愿意出资收购的买家和放款人数量也持续下滑。即便是活跃于该市场的少数投资者，也在不断压低价格，以降低租户数量不稳定、商场人流量减少和经营模式过时等因素带来的风险。Joe Coradino 指出：“大环境很艰难，谁也不曾预料到百货店的衰退速度会那么快。”

几年前，KKR、Starwood Capital（喜达屋资本）等私募巨头还在竞相收购零售资产，如：


2012～2013年，喜达屋资本以26亿美元收购澳大利亚商场运营商 Westfield 旗下部分商场，后以14亿美元收购 Taubman Centers Inc 旗下7家商场
2012～2014年，KKR 以5.02亿美元收购4家地区性购物中心

但旺盛的商业地产需求在短短数年内便冷却下来，喜达屋资本先后于2016和2017年，相继出售旗下所有瑞典高档商业地产。

两年前，喜达屋资本还试图出售此前收购的 Westfield 的部分商场，但未能成功出手。近期，喜达屋资本通过以色列债券市场，为这部分资产进行债务再融资。喜达屋资本发言人对此不予置评。

Real Capital Analytics 指出，KKR 目前还运营有此前收购的3家商场。在投资数百万美元翻修纽约州 Hicksville 的 Broadway Mall 后，KKR 去年推出了一系列针对该地产的营销活动。

占地100万平方英尺，Broadway Mall 位于长岛的郊区，2014年被 KKR 以9400万美元收购，拥有宜家（IKEA）、美国青少年时尚配饰零售商 Claire’s、Express、美国青少年服装零售商 Aéropostale 和梅西百货等众多美国购物中心的主力商户。但这些实体零售商的业绩也一落千丈：


2016年，有报道称 Claire’s 债务高达24亿美元，濒临破产保护境地。今年3月，公司提交破产保护申请

2016年5月，Aéropostale 提交破产保护申请，后获得包括 Simon 和 GGP 等在内的财团的投资

瑞穗证券美国公司分析师 Haendel St. Juste 表示，很难预计市面上有多少待售的零售资产，已经上市的地产业主更倾向于不披露细节数据。

Green Street Advisors 指出，业主现在不想出手地产的原因简单明了：价格。过去12个月，商场的交易价格下跌了 14%，与此同时，仓库和办公楼等其它类型的商业地产，交易价格相对保持稳定或有所上涨。Thomas Dobrowski 表示，因价格过低，近几月至少4处商场地产取消了出售决定。

Green Street Advisors 指出，削减低产的资产是零售地产业主当前的首要任务。公司最新的商场评级年度报告显示，近 85%的商场评级出现了下滑。

Haendel St. Juste 指出，普通商场地产业主都希望未来的价格能有所上涨，但所有的迹象都表明，未来的价格会持续下跌。“如果正在考虑出售走下坡路的资产，应该尽早决定和出手。”

丨消息来源：彭博社、官方新闻稿

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